Vendita Immobili Residenziali D.Lgs. 122/2005
Il D.Lgs. 122/2005 si applica alle sole compravendite di abitazioni residenziali nuove in cui l’acquirente sia un privato.
Per tutte queste compravendite il legislatore obbliga il costruttore a stipulare una polizza assicurativa di tipo indennitario che copra i danni materiali diretti all’immobile e a terzi a partire dalla data di “fine lavori” e per i successivi dieci anni. I danni devono essere conseguenti a rovina totale, rovina parziale o a gravi difetti costruttivi che a loro volta dipendano da vizio del suolo o difetto di costruzione.
La mancata sottoscrizione della polizza non permette il rogito dell’immobile. Il notaio è quindi tenuto a verificare l’esistenza e la validità della polizza.
Le compagnie abbinano la sottoscrizione del contratto a quello della C.A.R. (Contractors’ All Riks) a garanzia di tutti i rischi nella fase di cantiere e, per i cantieri di una certa complessità, prevedono anche la stipula, a spese del costruttore, di un contratto di “controllo tecnico” con una società di engineering specializzata. Tutti questi contratti devono essere sottoscritti prima dell’inizio lavori.
Nei soli casi in cui vengano stipulati dei preliminari di compravendita prima della fine dei lavori nei quali l’acquirente versi delle somme a titolo di caparra o acconti, il costruttore deve rilasciare fideiussioni bancarie o assicurative di pari importo che garantiscano l’acquirente sino alla stipula del rogito.
E’ evidente che l’assicuratore al quale un costruttore si sia rivolto per avere le fideiussioni sugli anticipi e la polizza indennitaria decennale, diventa a pieno titolo uno dei partners principali dell’operazione immobiliare. E’ normale che per concedere le fideiussioni l’assicuratore voglia avere sotto controllo anche i rischi tecnici e quindi imponga la CAR e l’emissione definitiva della Postuma Decennale é subordinata al buon andamento tecnico del cantiere (con positivi riscontri da parte del “controllo tecnico”).
L’emissione delle fideiussioni è subordinata ad una pratica di affidamento nella quale la compagnia concederà un fido complessivo da utilizzare per le successive vendite.
L’approssimazione nella predisposizione della documentazione sia tecnica che economico-finanziaria e la non conoscenza del settore specialistico formato da poche compagnie attrezzate per questo tipo di esigenze sono spesso la causa di rifiuti o dell’ottenimento di fidi non adeguati.
Particolare cura deve essere prestata alla predisposizione del business plan che deve essere caratterizzato da un equilibrio patrimoniale (finanziamento dedicato da parte di una banca e capitale di rischio adeguato da parte dei soci) ma anche, soprattutto nel caso in cui si presuma di incassare acconti consistenti da parte degli acquirenti (da garantire con le fideiussioni), presentare dei punti di forza per quanto riguarda l’appeal specifico dell’operazione. Lo storico dell’azienda può essere un ulteriore dimostrazione della competenza commerciale del costruttore nell’individuare i target di mercato favorevoli.
La scelta di un intermediario qualificato e competente e soprattutto specializzato con cui affinare tutti i dettagli della presentazione dell’operazione alle compagnie e la scelta per suo tramite delle compagnie più interessate a questo tipo di attività può essere la carta vincente.
Per tutte queste compravendite il legislatore obbliga il costruttore a stipulare una polizza assicurativa di tipo indennitario che copra i danni materiali diretti all’immobile e a terzi a partire dalla data di “fine lavori” e per i successivi dieci anni. I danni devono essere conseguenti a rovina totale, rovina parziale o a gravi difetti costruttivi che a loro volta dipendano da vizio del suolo o difetto di costruzione.
La mancata sottoscrizione della polizza non permette il rogito dell’immobile. Il notaio è quindi tenuto a verificare l’esistenza e la validità della polizza.
Le compagnie abbinano la sottoscrizione del contratto a quello della C.A.R. (Contractors’ All Riks) a garanzia di tutti i rischi nella fase di cantiere e, per i cantieri di una certa complessità, prevedono anche la stipula, a spese del costruttore, di un contratto di “controllo tecnico” con una società di engineering specializzata. Tutti questi contratti devono essere sottoscritti prima dell’inizio lavori.
Nei soli casi in cui vengano stipulati dei preliminari di compravendita prima della fine dei lavori nei quali l’acquirente versi delle somme a titolo di caparra o acconti, il costruttore deve rilasciare fideiussioni bancarie o assicurative di pari importo che garantiscano l’acquirente sino alla stipula del rogito.
E’ evidente che l’assicuratore al quale un costruttore si sia rivolto per avere le fideiussioni sugli anticipi e la polizza indennitaria decennale, diventa a pieno titolo uno dei partners principali dell’operazione immobiliare. E’ normale che per concedere le fideiussioni l’assicuratore voglia avere sotto controllo anche i rischi tecnici e quindi imponga la CAR e l’emissione definitiva della Postuma Decennale é subordinata al buon andamento tecnico del cantiere (con positivi riscontri da parte del “controllo tecnico”).
L’emissione delle fideiussioni è subordinata ad una pratica di affidamento nella quale la compagnia concederà un fido complessivo da utilizzare per le successive vendite.
L’approssimazione nella predisposizione della documentazione sia tecnica che economico-finanziaria e la non conoscenza del settore specialistico formato da poche compagnie attrezzate per questo tipo di esigenze sono spesso la causa di rifiuti o dell’ottenimento di fidi non adeguati.
Particolare cura deve essere prestata alla predisposizione del business plan che deve essere caratterizzato da un equilibrio patrimoniale (finanziamento dedicato da parte di una banca e capitale di rischio adeguato da parte dei soci) ma anche, soprattutto nel caso in cui si presuma di incassare acconti consistenti da parte degli acquirenti (da garantire con le fideiussioni), presentare dei punti di forza per quanto riguarda l’appeal specifico dell’operazione. Lo storico dell’azienda può essere un ulteriore dimostrazione della competenza commerciale del costruttore nell’individuare i target di mercato favorevoli.
La scelta di un intermediario qualificato e competente e soprattutto specializzato con cui affinare tutti i dettagli della presentazione dell’operazione alle compagnie e la scelta per suo tramite delle compagnie più interessate a questo tipo di attività può essere la carta vincente.